Il Treasury sopra il 5% arriva nelle case americane, prima che in Borsa

La settimana si chiude oggi, venerdì 13 novembre, con un calendario che parla soprattutto all'Europa. Alle 11 Eurostat pubblica la seconda stima del prodotto interno lordo dell'eurozona nel terzo trimestre, insieme ai primi dati sull'occupazione, mentre in mattinata arrivano l'inflazione definitiva di ottobre in Francia e Spagna e il commercio estero italiano di settembre. Alle 14:30 tocca ai prezzi alla produzione americani di ottobre, l'ultimo tassello dopo l'inflazione al consumo di martedì. A Piazza Affari la giornata è dominata dai conti delle assicurazioni, con Generali e Unipol, e dall'ingresso di Banca Generali nel Ftse Mib al posto di Recordati.

La vera attesa, però, è per la sera. S&P Global si pronuncia sul debito italiano, oggi valutato BBB+ con prospettiva positiva dal 30 gennaio, mentre Fitch aggiorna il giudizio sulla Germania. Una promozione ad A- avvicinerebbe l'Italia alla fascia della singola A, dove già la colloca Morningstar DBRS, e allargherebbe la platea di investitori istituzionali che possono comprare BTP. Secondo Milano Finanza, però, diversi analisti invitano alla prudenza: l'agenzia potrebbe attendere l'uscita dalla procedura per deficit eccessivo. Lo spread con il Bund ha chiuso ieri a 107 punti base, e una conferma senza sorprese sarebbe già nei prezzi.

La settimana prossima sposta il baricentro a New York. Lunedì 16 la Cina pubblica produzione industriale e vendite al dettaglio. Martedì 17 escono le vendite al dettaglio americane di ottobre, dopo il +0,8% di settembre, e prima dell'apertura presentano i conti Home Depot e Disney; a Borsa chiusa arriva il momento più atteso, i risultati di Nvidia, i primi senza Jensen Huang alla guida. Mercoledì 18 la Federal Reserve pubblica i verbali della riunione di ottobre, quando i tassi erano rimasti tra il 3,75% e il 4%, e nel Regno Unito esce l'inflazione. Lo stesso giorno, secondo Forbes, Anthropic dovrebbe fissare il prezzo della sua offerta pubblica.

Giovedì 19 è il giorno del debutto di Anthropic al Nasdaq, con una raccolta che può arrivare a 64,4 miliardi di dollari in Borsa, e dei conti di Walmart, preceduti il giorno prima da quelli di Target, Lowe's e TJX. È una sequenza che dirà molto sulla salute del consumatore americano proprio mentre il costo del denaro sale. Venerdì 20 chiudono la settimana le vendite al dettaglio britanniche. Sullo sfondo resta la domanda che domina i mercati da martedì: quanto dovrà ancora stringere la Fed? Secondo Saxo, i mercati scontano ora circa 88 punti base di rialzi entro la metà del 2027, contro i 78 di prima del dato sull'inflazione.

È qui che vogliamo fermarci, perché ieri è successa una cosa passata quasi inosservata nel giorno delle dimissioni di Huang. Il rendimento del Treasury decennale è tornato sopra il 5% per la prima volta dal 22 ottobre, e l'asta dei titoli trentennali da 25 miliardi è stata collocata al 5,441%. Per chi guarda solo agli indici azionari può sembrare un dettaglio tecnico. Per una famiglia americana che vuole comprare casa è invece la cifra che conta di più, perché i tassi dei mutui a tasso fisso seguono da vicino proprio il rendimento dei titoli di Stato a lunga scadenza.

Gli effetti si vedono già. Secondo la National Association of Realtors, a ottobre le vendite di case esistenti sono scese del 5,5% in un mese, a un ritmo annuo di 3,75 milioni di unità: il livello più basso dall'agosto 2010, quando gli Stati Uniti uscivano dalla crisi dei mutui subprime. Sull'anno il calo è dell'8,8%. Nello stesso mese il tasso medio del mutuo trentennale era al 7,33%, secondo Freddie Mac, contro il 6,86% di settembre e il 6,25% di un anno prima. Lawrence Yun, capo economista della NAR, ha detto che comprare casa è difficile quando i tassi sono saliti ai livelli più alti dal 2000.

Un esempio aiuta a capire cosa significa. Prendiamo una casa al prezzo mediano registrato a ottobre, 416.700 dollari, e immaginiamo di finanziarne l'80%, cioè circa 333.000 dollari, con un mutuo a trent'anni. Secondo nostri calcoli, con il tasso di un anno fa la rata mensile sarebbe di circa 2.050 dollari; con quello di ottobre sale a circa 2.290 dollari. Sono quasi 240 dollari in più ogni mese, oltre 2.800 dollari l'anno, per la stessa casa, che nel frattempo non è diventata più economica: il prezzo mediano è salito dello 0,4% in dodici mesi. Non stupisce che gli acquirenti alla prima casa siano scesi al 29% delle vendite, dal 32% di un anno prima.

Il mercato immobiliare è il canale più diretto attraverso cui il costo del denaro arriva nella vita delle persone, ma non è l'unico. Le stesse dinamiche toccano il credito al consumo, i prestiti alle piccole imprese, il rifinanziamento del debito delle società. In un'economia come quella americana, dove la casa è insieme il principale bene delle famiglie e un motore di spesa per arredi, lavori ed elettrodomestici, una frenata delle compravendite si trasmette con qualche mese di ritardo ai consumi. Per questo i conti di Home Depot, Lowe's, Target e Walmart della settimana prossima ci sembrano più interessanti del solito.

Ci sono argomenti seri per non drammatizzare. Danielle Hale, capo economista di Realtor.com, ha osservato che il rendimento decennale si era allontanato dai massimi di inizio ottobre, aiutando i mutui a scendere sotto il picco: secondo Inman, il tasso Freddie Mac aveva toccato il 7,40% l'8 ottobre ed era poi calato per quattro settimane di fila fino al 7,11%. Le scorte di case in vendita sono salite a 1,59 milioni, il 4,6% in più di un anno fa, e più offerta di solito significa più potere negoziale per chi compra. E il mercato del lavoro regge: le richieste di sussidi di disoccupazione restano intorno a 200.000 a settimana.

Gli argomenti contrari, però, ci sembrano altrettanto solidi. Lisa Sturtevant, capo economista di Bright MLS, ha detto a Inman di non vedere ragioni per aspettarsi un calo dei tassi prima della fine dell'anno, a causa di un'inflazione che non cede. La stessa Hale ricorda che una politica monetaria più restrittiva e il forte indebitamento di Stato e imprese per finanziare gli investimenti nell'intelligenza artificiale potrebbero tenere un pavimento sotto i rendimenti. È un punto che lega la crisi della casa al grande tema dei mercati di quest'anno: la corsa all'IA non si finanzia solo con gli utili, ma anche con molto debito.

C'è poi un paradosso che ci colpisce. Mentre il decennale saliva sopra il 5% e le vendite di case toccavano il minimo da sedici anni, l'indice Stoxx Europe 600 chiudeva ieri a un nuovo record e il Dow Jones restava sopra i 52.000 punti. La Borsa, per ora, guarda agli utili delle società, e ieri sera Cisco e Applied Materials ne hanno offerto di robusti. L'economia reale, invece, sente prima il peso del costo del denaro. Le due cose possono convivere a lungo, ma non per sempre: quando i rendimenti dei titoli di Stato offrono il 5% senza rischio di credito, il confronto con il rendimento atteso delle azioni diventa meno favorevole.

A nostro avviso, il messaggio della settimana è che il problema dei tassi americani non si è chiuso con il dato sull'inflazione, ma si è appena aperto. Se la Fed dovesse davvero alzare i tassi a dicembre e poi ancora nel 2027, come ormai sconta il mercato, il mutuo al 7% potrebbe restare la normalità ancora a lungo. Ci sembra che il mercato azionario, concentrato sul vertice di Nvidia e sul debutto di Anthropic, stia dando a questo rischio meno peso di quanto meriti. Non è una previsione di crollo, ma un invito a guardare anche ai numeri meno spettacolari.

Per l'Europa e per l'Italia il quadro è diverso, ma non indipendente. Rendimenti americani più alti tendono a trascinare verso l'alto anche quelli europei, e un dollaro forte, ieri vicino ai massimi da diciotto mesi secondo Saxo, rende più care le materie prime pagate in dollari. Un'eventuale promozione di S&P stasera sarebbe una buona notizia per il costo del debito italiano, ma non cambierebbe la direzione del vento che arriva da Washington. Vediamo uno scenario in cui i tassi restano alti più a lungo del previsto, con rischi maggiori per i settori più sensibili al credito, a partire da quello immobiliare.

Questo articolo esprime un'opinione della redazione e non costituisce consulenza finanziaria né sollecitazione all'investimento.